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リーマンブロガー大宮の勝手たる記事

投資マンション購入の注意!自宅をまず購入したほうがええんでない?

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投資マンション購入の注意!自宅をまず購入したほうがええんでない?

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目次

 不動産投資のココ気をつけよ!

さて、投資マンションシリーズの記事を書いていこうと思います。

 

一概に不動産と申しましても色々ございます。

 

「賃貸」「売買」「投資」「一棟」「仕入れ再販」「デベロッパー」等

 

ちなみに、私の不動産投資シリーズに関してのお話しですが、正直なところ正解かどうかはわからないです(笑)

 

 

何故なら、ボクは不動産業が本業ではございますが、不動産投資のプロではございません。

投資案件を扱ったことは多々ございますが、専業ではないです。

 

「あん?じゃあなんで書いてんだよ。」

 

という声が聞こえてきそうですが、まぁ、落ち着いて下さい。

 

ボクは売買仲介がメインなのですが、日々色々なお客様と接客していると、自分の家を買う前から、投資マンションの営業マンにやられちゃって購入している方が結構いて、

 

“あ-、やられちゃってるなこりゃ”

 

と、思うことが多いので最低限気をつけたほうが良い事を簡単に書こうと思ったわけです。

 

不動産投資というと難しそうなお題ですが、こんなもん難しく考えても面白くもないので、本当に全然興味ない方でも「わかりやすいやんけ」と言ってもらえるように書いていきますね!

 

 

投資マンションの営業マンはあなどれませんぞ…

 

自宅の購入を既にされていらっしゃる方は、問題ございません。

 

問題はまだ家を購入していない方が、何も考えずに営業の「節税効果」や「低投資高リターン効果」「生命保険代わり」等のペラに押されて飲まれて、

 

「○○様レベル程のご収入であれば、3、いや、4物件まで購入可能でございますよ。」

 

なんて言葉にそそのかされて、ただのサラリーマンが一気に投資マンション複数所持者しちゃったりすることです(笑)

 

「あん?そんなやついるのかよ?ハナクソでしょ?」

 

と思っているそこのあなた。

 

投資マンションのトップ営業マンをあなどってはなりません。

 

以前にこんな記事も書きましたが。

www.ohmiya-takuya.com

 

威圧や勢いに任せたイケイケだけの営業とは訳が違いますよ。

 

お客様に、自分は選ばれた人間であるという特別感を与え、これからの生活や老後を考えた際の安心感を説き、無理のない資金計画を綿密な数字で行う提案力、これら総合的な満足感。

 

コロンとイカされちゃう可能性は大いにあります(笑)

 

 

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 自宅の購入がまだローンはちょっとここを考えて

ちょいと待ってください。

 

自宅の購入予定はございませんか?

 

もしもあるのであれば、投資マンションをローンで購入してしまうと、

自宅の住宅ローンが相当組みづらくなっちゃいますよ。

 

なんで?ってそりゃローンを組めるのには限界があるからです。

 

まず住宅ローンを審査する際の重要ポイントに「返済比率」というものがあります。

 

申込者の収入(年収)に対し、住宅ローンやその他融資を受けている年間の支払額は何%を占めているのかというものです。

 

例)

住宅ローン月々100,000円×12ヶ月=年間返済額1,200,000円

年間返済額1,200,000÷年収5,000,000円=0.24

つまり返済比率24%と言う事です。

 

カンタンに言うと、投資マンションを所持していると既に何千万のローンを自分の収入内の返済比率で購入しているので、いざ自宅を購入しようとする際には、全然ローンが組めないと言う事になってしまう可能性が高いのです。

 

例)

購入予定の住宅ローン月々100,000円×12ヶ月=年間返済額1,200,000円

購入済みの投資マンション月々80,000円×12ヶ月=年間返済額960,000円

(年間返済額合計:1,200,000円+960,000円)÷年収5,000,000円=0.432

つまり返済比率43.2%と言う事です。

※ザックリです解説です。

 

多くの金融機関では返済比率40%を超える融資案件は厳しいです。

つまり、この例の方が新しく自宅を購入する為には40%を超えないように

物件価格を抑えるか自己資金を増やすかをしなくてはならない訳なのですね~。

 

金融機関によっては、投資物件のローンは返済比率に組み込まないところもございますが、

少数派の為、万が一そこが落ちたら終了となるわけですね。

まとめ

 

いかがでしたか。

 

ちなみに投資マンションの営業はここら辺の部分を質問しても、

余裕綽綽で切り返されますので、武器にもならないです。

でも、「こいつ…知ってるな。」位の事は思わせられるので効果的です。

 

ですが、不動産投資自体は悪いことでは無いので、気をつけるところだけ

気をつければ良い資産になると思います。

 

まぁ、こんな感じでちょいちょい気が向いた時に更新していきます。

 

誰の為になるのかよくわかりませんがね(笑)

 

では!

 

おしまい。